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                      房地產新政連發 塑造樓市新常態

                      2015-06-04 17:57:20

                        在不到一周的時間里,信貸、財稅、土地等多項房地產政策紛紛落地。此番政策力度超出了業內的普遍預期,面對政策組合拳的強力刺激,后續市場有望逐步升溫,但不同城市間分化格局猶存。值得注意的是,當前樓市的政策取向依然是鼓勵剛需和改善性需求,新政連發將塑造樓市新常態,但并不意味著房價的大漲,去庫存仍是當前樓市的首要任務。很多地區房價將出現一定程度的增長放緩或下降,而北上廣等一線城市仍存在房價上漲壓力。
                        實際上,中央政府“穩定住房消費”的政策導向十分鮮明。今年的政府工作報告明確指出支持居民自住和改善性住房需求,把一些存量房轉為公租房和安置房。按照支持合理住房需求的政策思路,加之經濟下行和就業壓力仍然較大的情況下,便不難理解此輪政策的出臺初衷。
                        伴著一系列新政的落地,業內外最為關心的話題是下一步的市場走勢以及房價的未來走向。就市場走勢而言,隨著政策刺激效應的逐步釋放,預計一二線城市將率先復蘇,成交量會有明顯上升,三四線城市市場也會逐步回暖。
                        此前,地方利好政策的不斷推出已對市場產生催化作用。根據中原地鋪的新增盤源量及新增客源量近期走勢來看,春節后均逐周環比增加,顯示市場活躍度持續攀升。中原所監測的21個城市數據顯示,最近兩周的成交量并列位于今年第二高位,僅次于今年第5周的成交量。3月1日至15日,上海易居房地產研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約464萬平方米,同比增長約10%。此次政策的出臺,勢必引發市場的進一步反彈。
                        市場回暖、成交量攀升會否刺激房價“水漲船高”呢?這可以從以下幾個方面尋找答案:首先,“穩定住房消費”不等于大規模“救市”。政府工作報告明確傳遞出保障剛需和改善性住房需求,減少投資投機性因素的信號。更為關鍵的是,“差異化”的舉措正在逐步落實,各地松緊不一,也體現了“有保有壓”的調控思路。比如,一些地方繼取消限購之后,近期還出臺了支持住房消費的政策;而北京、上海近期則再次澄清取消限購的傳言,且目前沒有政策明顯松動的跡象。
                        其次,樓市消化存量的空間依然很大,高庫存和供大于求的局面決定了“拐點”短期內很難出現。國家統計局數據顯示,截至去年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米,同比增長26.1%,三項指標均創下了歷史新高。今年前兩個月依然延續了庫存高企的狀況。截至2015年2月底,上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米,同比增長19.1%。2月份,一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、15.7和20.7個月。
                        再次,房地產的投資屬性更多地讓位于消費屬性,房產造富時代面臨終結。一方面,過去幾年,房價一路高歌猛進,已呈“高處不勝寒”之勢。另一方面,居民對房價上漲預期已有所轉變。央行最新發布的一季度調查報告顯示,未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為13.8%,創2014年第一季度以來新低。同時,預期房價上漲的居民占比為15.6%,創近六年以來新低。
                        70個大中城市的房價走勢也印證了這種預期。70個城市中,有26個城市的房價已跌回到了五年前,部分城市甚至比五年前的水平還要低。這在一定程度上說明樓市投資投機泡沫已戳破,樓市賺錢效應明顯減弱。
                        綜上,樓市新政的出臺并不意味著房價的大漲,去庫存依然是當前樓市的首要任務。盡管剛需和改善需求依然存在,但對于供過于求的大部分城市而言,唯有“以價換量”才能真正促成市場的持續回暖。

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